Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

0

Wo würden Sie gerne Ihren nächsten Urlaub verbringen: in einer Eigentumswohnung in Tirol? Wie sollte ein Deutscher das Projekt ‚Haus kaufen in Österreich‘ am besten angehen und wie nicht? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! 131.282 Deutsche haben laut Deutscher Botschaft bereits ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Nichts einfacher, als ein Haus in Österreich zu kaufen? Weit gefehlt! Viele Bundesländer, viele Regelungen. Die Regelungen für den Immobilienerwerb für Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen sind sehr verschieden. Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Primär wird man an steuerliche Aspekte denken. Allerdings empfiehlt es sich, das Augenmerk auf Rechtsfragen zu richten. Diese sind schwieriger zu lösen.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

Der Erwerb eines Hauses in Österreich erfolgt stets nach österreichischem Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. Sowohl Belastungen durch Dritte als auch der gutgläubige Erwerb sind Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

  • Der Titel: das Verpflichtungsgeschäft

    Der Hauskauf wird für beide Parteien mit dem Verpflichtungsgeschäft verbindlich. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

  • Der Modus: der Eigentumserwerb

    Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Von einem Gericht bzw. einem Notar werden die Unterschriften auf der Urkunde beglaubigt. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Allerdings fordert der österreichische Staat weitere Erklärungen vom Deutschen Käufer.

  • Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

    Der Käufer eines Baugrundstücks muss erklären, dass er dieses zeitnah bebauen wird.

  • Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

    Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Verpflichtende Genehmigungen: diese sind nur für Nicht-Österreicher nötig

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Sobald alle notwendigen Dokumente präsent sind, darf der Kauf ins Grundbuch eingetragen werden. Eher nicht.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Was gibt es noch für Vorschriften im Baulandgrundverkehr?

Österreich wirkt der starken Zunahme von Ferienwohnungen entgegen, besonders in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen. Daher hat man dort zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr verhängt (dies betrifft Baugrundstücke und Wohnungen). Obwohl diese Vorschriften nicht gegen EU-Recht verstoßen, legen sie uns Deutschen Hindernisse in den Weg zum Zweitwohnsitz m Alpenland. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz

In Österreich wurde den Bundesländern wurde das Regeln der Freizeitwohnsitze übertragen. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. In der Vergangenheit fanden dort bereits sehr viele Immobilienkäufe statt. Vor allem die Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg sind hiervon betroffen. Nichts bremst den Kauf eines Hauses schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Die erworbene Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie zu nutzen, ist keine gute Idee: dies wäre schlicht ein Gesetzesübertritt. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Man tut also gut daran, lange vor dem geplanten Kauf eines Hauses in Österreich die nötigen Genehmigungen zu prüfen.

Wer berät Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich?

Die Gemeinde ist stets die erste Kontaktstelle. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt dabei der Gemeinde den Rahmen vor.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Vielfach ist genau dieser Begriff in den Landesraumordnungsgesetzen nicht exakt definiert. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Mit dem Gesetz kommt man sich dann nicht in die Quere.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt.

Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt werden deutlich:

  • Von 2020 auf 2021 stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
  • Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
  • Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
  • Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. In Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal 2021 bei 10,2% bzw. 11,3% im Gegensatz zu 10,6% bzw. 13,9% außerhalb Wiens.
  • Der Neubauwohnungsmarkt wies niedrigere Steigerungen auf. Hier erhöhten sich die Preise im dritten und vierten Quartal 2021 um 9,9% bzw. 10,6% innerhalb von Wien und um 9,5% bzw. 10,8% außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind als Geldanlage noch immer attraktiv, auch bei Mietrenditen von unter 4%.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: Der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Jahresentwicklung Quartalsentwicklung

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘

Sehr viel stärker stiegen die Immobilienpreise außerhalb von Wien. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Jahresentwicklung Quartalsentwicklung

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu

Noch immer wird die Nachfrage stärker steigen als das Angebot. Somit wird sich der Preisanstieg weiter fortsetzen. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage der Käufer wird besonders bei Wohnimmobilien in Einzellagen und Baugrundstücken sowie Wochenendhäusern und Einfamilienhäusern besonders stark sein. Alle diese Immobilien haben eines gemein: sie liegen tendenziell außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

  • Immobilienscout24.at

    Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Fragen zu Genehmigungen, gesetzlichen Pflichten und neuen Verordnungen werden ebenso geboten wie Neuerungen im Mietrecht, Kosten beim Hausbau und Grundstückskauf.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Der Standard

    Oft verpasst man lukrative Angebote. Doch auf derStandard.at hilft ein Suchagent, genau das zu vermeiden. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Flatbee.at

    Wo kauft man Immobilien ohne Provision? Auf Flatbee.at findet man ausschließlich solche lukrativen Angebote. Die besten Angebot vergleichen – das bietet Flatbee.at. Denn nach der Suche ist vor dem Vergleich. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

    Im Web: www.flatbee.at

  • FindMyHome.at

    Auf FindMyHome.at bewerten Nutzer die Anbieter. Das gibt mehr Transparenz. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. Vor über 20 Jahren wurde FindMyHome.at eröffnet: im Jahr 2001.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Alle-gemeinsam.at

    Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Private Besitzer von Immobilien können ihre Immobilien hier kostenfrei inserieren.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Mietguru.at

    Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Auch eine Immobilie des Tages wird als Tipp vorgestellt.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Willhaben.at

    Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Wer eine Immobilie kaufen, mieten oder pachten möchte, findet hier mehrere tausend Angebote vor.

    Im Web: www.willhaben.at

  • Immosuchmaschine.at

    Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Das Einfamilienhaus in Klagenfurt und der Loft in Wien im inneren Bezirk kann hier ganz gezielt gesucht werden.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

  • Wohnnet.at

    Das Immo-Portal liefert neue Immobilienangebote per E-Mail direkt ins Postfach. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.

    Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Das Vorgehen erfolgt zweistufig. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dies wird als Eigentumserwerb oder auch Modus bezeichnet.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilien-Preise sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Ca. ein Drittel Kosten muss man für ein Einfamilienhaus in Österreich nun mehr einplanen. Etwa 241.000 Euro erreichte der durchschnittliche Preis im Jahr 2018 Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Österreich als EU-Mitgliedsland lässt dies zu. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im März 2016 in Kraft trat, wurde der Erwerb von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft noch einfacher.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Die Kaufkraft die Münchner ist allerdings auch höher. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich kosten Immobilien bis zu 25.851 Euro/qm. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.

Lassen Sie eine Antwort hier